2007年受益于全国楼市的火爆，房地产行业整体营业收入和净利润同比分别上涨51％和115％，是A 股市场平均水平的两倍。07年行业成长速度和盈利能力都达到历史最高水平，我们认为，这种过热的发展势头在08年难以为继。08年一季度行业整体业绩仍保持高速增长，这与房地产项目结算相对滞后有关，一季度楼市冷清对于上市公司盈利的影响预计要在08年下半年或者09年才能体现。
从费用控制方面看，07年行业景气和上市公司经营管理能力提升促使期间费用率保持下降趋势。08年一季度行业期间费用率与去年同期持平，财务费用率有所上升，营业费用率和管理费用率同比下降。
07年及08年一季度行业平均每股经营性现金流出进一步增加，主要原因是上市公司扩大土地储备、支付职工及各项税费的现金流出大幅增加。平均每股投资活动现金流量较前期没有明显变化，仍为净流出，说明对外新增投资大于收回的投资回报。而每股筹资活动现金流入的快速增长，主要是因为报告期内股权融资和借款的增加。
07年地产行业预收账款同比上升88%，占当年主营业务收入的53%，为08年业绩增长打下了坚实基础。07年和08年一季度存货的快速增长，主要是土地储备和在建工程的增加，这为房地产市场未来供应和上市公司长期发展提供了有力保障。
07年行业资产负债率较06年略有上升，08年一季度与前期持平。
净债务率方面，07年行业在较多股权融资促进下，这一指标明显下降，但是在08年一季度有出现较大幅度上升，说明目前行业整体资金紧张进一步加剧，偿债压力加大。在目前的市场环境下，资金紧张对开发商而言或许不再只是压力，还有可能随时演变成风险。
从今年全国楼市成交情况看，前四个月大城市中除上海外，大部分成交量较去年同期下降三到五成。过去的五一黄金周，楼市没有出现预期中的回暖，说明目前观望情绪仍在主导购房需求，楼市调整还将继续。07年行业整体高额预售账款为08年业绩增长打下了坚实的基础，但08年楼市迟迟没有回暖必将影响上市公司09年业绩。
目前地产股08年动态市盈率约19倍，估值上有吸引力，但考虑到行业未来半年到一年的发展趋势仍面临较大的不确定性，因此我们维持对行业“谨慎推荐”的投资评级。个股方面，我们仍然更加看好布局全国、经营管理水平较高、周转速度较快的一线龙头企业，以及业绩成长确定、开发项目具有明显区位优势的二线地产公司。
(长城证券有限责任公司) |
