借壳上市的房地产区域龙头公司创立于1993年，起家于龙城--江苏常州。在从事房产开发十余年发展历程中，公司始终坚持专业化管理，立足长三角区域市场，秉承专业创造价值的经营理念。2001年是公司发展中的重要转折点，在这一年，江苏新城实业集团有限公司及常州环球房地产公司等受让了上市公司江苏五菱柴油机股份有限公司的股权，在资产重组及一系列股权变动后，江苏新城实业最终成为公司控股股东，持有公司58.86%的股权，新城B正式成为了江苏新城的房地产业务上市公司平台。
借壳上市后，公司加大了对其他城市市场的投资力度，在长三角沪宁线区域具有较高美誉度，新城品牌在这一区域的知名度与日俱增。公司在2006年首次超越栖霞建设(行情、资讯、评论)，成为江苏房地产企业综合实力50强企业第一名。公司还连续2年名列中国房地产开发企业综合实力百强之列，2006年位列第三十五名，2007年进一步上升到第二十四名，并被评为2007中国房地产上市公司财富创造能力（EVA）TOP10第三名。
专注长三角沪宁线区域在近两年大批区域内房地产开发公司走向全国、开始跨区域开发，但公司并不为所动，依然专注于自己最熟悉的长三角沪宁线区域，在相继进入上海、苏州和南京后，今年公司进入了无锡市场。长三角区域作为中国经济最发达的区域之一，房地产市场繁荣并且发展相对平稳，这为公司创造了良好成长环境.与深圳等城市的大起大落不同，作为公司最重要的市场，今年以来常州地区房地产市场走势相对比较平稳。据我们了解，这与常州政府保持了较大规模的土地供应有关。我们认为，稳定的市场环境有利于公司的健康发展，公司较低的土地成本使得未来保持盈利水平并不依赖于房价的大幅上涨。
业绩表现出色尽管公司只是区域性的地产商，但业绩表现十分出色，丝毫不逊于A股中的优质房地产公司。2002年至今，公司净利润的年复合增长率高达96%。尽管2006年公司ROE水平略有下降，但仍达到了32.37%，远高于绝大部分A股房地产上市公司。我们对ROE分解分析发现，虽然较高的资产负债率水平是带来公司高ROE水平的因素之一，但公司的资产周转率水平也达到了行业中较高的水平，而销售净利率与行业优质公司平均水平也基本相当。
2002年至今，公司净利润的年复合增长率高达96%。尽管2006年公司ROE水平略有下降，但仍达到了32.37%，远高于绝大部分A股房地产上市公司。我们对ROE分解分析发现，虽然较高的资产负债率水平是带来公司高ROE水平的因素之一，但公司的资产周转率水平也达到了行业中较高的水平，而销售净利率与行业优质公司平均水平也基本相当。
与主要开发区域同处江苏的苏宁环球(行情、资讯、评论)和栖霞建设相比，公司的盈利水平有较明显优势，我们认为，这与公司在拿地环节出色的成本控制能力分不开。我们对公司06年以来新增的项目储备进行了分析后发现，公司新增储备楼面价基本在两千元以内，与目前常州等地的房价相比，这一成本在比较合理的范围内，即使未来房价基本保持平稳，公司也有望保持目前的盈利水平。而公司在土地储备拓展中经常采用收购公司股权的方式，这一方式也有利于以较低价格获得土地。
新开工面积加大在加大获取土地储备力度的同时，公司房地产开发业务规模也有所加大：06年公司新开工16个项目，总面积126.17万平方米，在建项目总建筑面积达到了130.72万平方米；07年上半年公司新开工项目13个、总面积58.86万平方米，在建项目达到了30个，总建筑面积达189.86万平方米。下半年公司还计划再新开8个项目、总建筑面积74万平方米，这样07年全年公司新开工面积将达到近133万平方米。新开工面积的不断扩大，预示着未来公司开发项目竣工面积和结算面积将不断增长，业绩高成长可期。
再融资需求迫切公司自2001年借壳上市以来，没有能够在证券市场再融资，在公司不断加大土地储备投入和扩大开工面积的情况下，对资金链形成了较大压力。我们对公司05年以来资产规模扩大的分析表明，商品房预收款回笼资金是公司主要的资金来源。尽管公司开发项目销售情况良好，资产周转率较高，但毕竟公司资本金有限，股东权益仅12亿元，截至3季度，公司资产负债率高达87.3%，而公司06年以来对新增土地储备的投入高达54亿元，资金不足将成为制约公司成长的瓶颈。在宏观调控收紧银行信贷的大环境下，银行贷款的增加是非常有限的，能否早日实现在资本市场的再融资，对公司未来的健康发展至关重要。
今年业绩将集中在四季度体现截至3季度，公司07年仅实现了9.2亿元的营业收入，每股收益为0.154元，较去年同期大幅下降，主要原因是按照公司在建项目的开发进度，大部分项目将会在4季度竣工并交付，今年前三季度，只有常州新城南都一期续建高层和二期部分面积交付、确认收入。事实上，07年公司房地产项目销售情况非常好，截至3季度末，账面预收款（未结算的销售回笼资金）高达49.6亿元，据此推算，前3季度公司商品房的销售收入达到了35亿元，大大超出去年全年的销售收入32.7亿元和营业收入25.6亿元。随着南京新城尚东区等项目在4季度竣工交付，公司完全可以完成年初定下全年竣工面积90万平方米、交付面积65万平方米的计划。
价值低估，弱市中的安全品种我们预计公司07至09年的每股收益分别为0.85、1.20和1.62元，年复合增长率达到37%。
我们认为，无论从总市值还是市盈率角度而言，与A股区域类房地产开发公司相比，公司价值都有所低估。按美元兑人民币汇率1：7.4计算，公司目前总市值仅78亿元，与公司位居全国房地产企业综合实力第24名的行业地位并不相符。而公司07、08年动态市盈率仅分别为17.3倍和12.3倍，较主要A股区域内地产商的平均估值水平分别折价49%和60%。即使考虑到B股公司一般相对A股公司有所折价（姑且接受这种折价是合理的），这一折价水平也超出了沪市中同含A、B股公司的B股30-40%之间的平均折价率。
我们对新城B的未来目标价位的设定不应以当前市场水平为依据，20倍的动态市盈率应是较为合理的水平，对应的12个月目标人民币价格为24.04元（总市值128亿元），相对目前有62.8%的空间。考虑人民币升值因素，如果未来12个月升值幅度在5%-10%之间，对应汇率水平为1：7.05和1：6.73，则以美元计价的公司12个月目标价区间为3.41-3.57美元。我们认为目前公司股价极具吸引力，给以"买入"评级。 |
